家

空き家を見つける方法について 放置された不動産(土地・家屋)は社会的な問題になっています、近隣の不動産価値を下落させ、貴重なスペースを無駄使いし、目障りなものになっています。しまし、うまく取り扱えば、これらの資産を取得・再販、そこに実際に住む、あるいは少なくともきれいに掃除するなど、色々と活用することができるはずです。しかし、まずは物件の所有者は誰で、現状どのような状態か調査をしましょう。


方法1:物件およびその所有者を見つける

1.物件を探す

放置された物件の多くは、その所有者が債務不履行を起こし、物件が差し押さられた状態になっています。時にはオンラインのデータベース、Owner,Zillow,Trulia,MLS等の不動産サイトの売出しページで見つけることができます。直近で放置された物件の広告にはよく、“お早めの購入” “即売” ”市場価格以下” “査定中”などのキーワードがよく見られます。
他には、手入れされず荒れた気配のある家を、車で見て回って探すという方法があります。しかし、見つけた後に、市役所へ出向き、近隣の住人に聞きこむなど、所有者探しなどの足を使う作業が必要になります。
グーグルマップを使って放置された区画がないか探す方法もあります。けれども、実際のところ、この方法で正確に状況を把握するのは難しいでしょう。

2. 近隣住人への聞き込み

物件の近所の住人は、現在あるいは過去の所有者について何か知っている場合が多く、相当詳しく物件について教えてくれるほど状況にいらついている場合もあります。また、物件の現況について何か教えてくれる場合もあり、購入を検討している場合には役立つ情報になります。また、直近に住んでいた人について何か教えてくれるかもしれません。
家屋の状態について情報を得られれば、値引き交渉の材料として使えます。
過去の住人は特に有力な情報源となります、価格を下げさせるためのネタ(家屋の問題点)についてよく知っているからです。

3.物件の調査

物件内に入らずに、まず、廻りを歩き、目で状態を確認しましょう。手入れされず、伸びすぎた庭木や芝生は、物件が放置されている明らかな兆候です。足元が埋まるくらいに伸びた芝生は、6ヶ月くらいは芝刈りをしていない証拠です。玄関へ通じる道が、枝やその他の障害物で邪魔になっていないか確認しましょう。郵便箱から手紙を勝手に取り出すのは違法ですが、何か外にある包みなどを見て、宛名を書きとめ、その人に物件及び所有者について尋ねることはできます。
郵便箱が一杯の場合、郵便箱の足元に郵便が積上げられているかもしれません。一番下にある書類の日付を確認すれば、最後に郵便を受け取った日がわかるかもしれません。
車庫までの道の割れ目から生えた雑草は、車を何回も使うと踏みにじられた状態になります。もしそこに草が生えていれば、車が通っていない証拠です。
玄関脇の電力計ボックスには、通常、家屋への電力供給をコントロールする主電源スイッチがあります。もしそれが切られていたなら、今後しばらくは住まないということです。

4.市役所あるいは郡のオフィスへ行く

物件資産の所有者を見つけるために助けになる人すべてを尋ねていきましょう。普通は、遺言確認裁判所や税務署などへ確認にすべきでしょう。できるだけ多くの情報を集めなければいけませんが、それには物件所有者の氏名、税金を払っている人、すべての抵当権者のリストなどの情報が含まれます。
所有者を見つけるのが困難な場合、物件の税金を払っている人へコンタクトしましょう。おそらく、所有者の所在について何か知っているでしょう。
税金未納や抵当権がある場合は、値下げ交渉の材料として使えます。

5.所有者及び他の主な関係者を特定する

まず社会保障庁の死亡記録を調べて、所有者が存命か確認しましょう。亡くなられている場合は、最も近い親族をさがしましょう。オンラインのデータベースを使って、所有者や過去の居住者の連絡先情報を見つけ出しましょう。

方法1:物件およびその所有者を見つける



1. 芝生をきれいにする

空き家の隣に暮らしていて、そこの芝生が手入れされず生い茂っていても、それを勝手に刈ったりしてはいけません。不法侵入とみなされます。まず地元の郡・市町村などに連絡しましょう。通知をうければ、役所は芝生をきれいにする義務があります。
連絡先は自治体のホームページに記載されています。

2. 居座る

“所有権の時効取得”という考え方により、長期に渡って物件に居住した後に、所有権を主張することができます。しかし、これを合法的に行うのは極めて難しく、所有者がほぼ完全に不在であることが必要です。すなわち、法的に有効で有る為に、公にかつ隠れたりせずに物件に居住しなければいけませんが、もし所有者があなたを見つけた場合、退去を命ずる権利を有しています。
地域及び州の法律を調べましょう。場所によっては、5年間の物件占有で所有権確立に十分で、その他地域は30年間が要求されています。デトロイトはそのいずれもダメです、ミシガン州の法律が認めていてもです。要するに、どこにいるかによって法律は変わってくるものです。
個々の具体的な条件は場所によって様々であっても、“所有権の時効取得”を行使するにあたってはいずれの地域でも、長期に、実際の所有者として不法に、回りの人に見える形で、実際にかつ占有して所有していることが必要です。すなわち、物件から離れず、所有者や他の占有者が物件に近づくのを排除する必要があります。また、所有権を公に主張し、地域に対してあなたの存在を気付かせる必要があります。
物件を公に占有するために、いくつかのステップを踏む必要があるかもしれません。手紙を送ってもらったり、何らかの修復作業を行う、そして税金の支払などです。残念なことに、一般的に物件に対しての投資は誰にも請求することはできません、一部の自治体では税金の還付を認めるかもしれませんが。

3. 放置物件の購入

物件の損傷具合や資金繰りに行き詰まった所有者の状況から、とても安く購入し、多くの利益を得られる場合がよくあります。うまく成功するには、物件に関しての情報を集める必要があります。所有者にコンタクトする際には、相手が切迫した状況を確実に掴んでいると思わせ、調査の結果わかった事実について言及すべきです。
例えば、税金がずっと未納であるのを発見した場合、結局は近々に物件を手放さなければと伝え、税金等の負債を完済することにより破産から救えると持ちかけることができます。通常の市場での価格を払う替わりに、物件を確保するためだけの金額を支払うだけでよいのです。
他にも、家屋へ多大な修繕が必要とわかっており、他のだれもそんな荒れ果てたものを買うリスクを犯さないと強調しましょう。ただ、その物件確保にかかる税金、負債、維持費などは負担することになるでしょう。
交渉の切り札を全部持っていることを強調する為に、近所の人や過去の居住者の特定の名前を出して言及しましょう。これによってあなたが内部事情を掴んでいることを納得させる為にです。更に、具体的に修理にかかる費用や税金・抵当額の正確な金額についても引き合いに出しましょう。

4.法的な特例手段をさがす

デトロイト・アトランタ・クリーブランドなど幾つかの都市では、自身の持ち家に隣接した空き物件を安く手に入れることができる法律が成立しています。同様に、www.buildingdetroit.orgでは、デトロイトの放置物権を、とても安価にでオークションで手に入れることができます。もし放置物件をよく見かけるような地域に住んでいるのなら、それらをより簡単に取得するための特別な法律を見つけることができるでしょう。 空き家を購入する方法について 放置された家屋とは、誰も居住せず空いている物件を指します。差し押さえや破産等の数多くの理由により、所有者は物件をそのまま放置しています。放置された家屋は、通常市場価格よりも低く売られるので、購入することが盛んになっています。住む場所として探しているのか、再販する為に修繕しようとしているのか、いずれにせよ空き家を購入する際に心に留め置くべき幾つかの事柄を説明します。

方法1 空き物件購入の計画



1. 購入の目的を決める

物件購入の目的によって、どのような修繕を施すべきか、また、どのくらい費用がかかるか影響してきます。例えば、そこに住む予定なら、住みやすくするように必要な修繕をすべて行う必要があります。この場合費用がとてもかかるので、購入価格を低く抑えなければいけません。特に修繕はせずに数年暮らして、その後売却するつもりなら、もう少しは余計に購入価格を払えるかもしれません。いずれにせよ、物件の購入に取り掛かる前に、目的をはっきりさせましょう。

2. 資金繰りの確認

市場価格よりかなり安く空き家を購入できるかもしれませんが、修繕費用以外でも、何万ドルも支出する可能性があります。家を購入するだけの財政的な余裕があるか確かめておきましょう、さもないと、価格が思惑を外れたときに、経済的に痛いダメージを受けることになります。少なくとも手付金は現金で賄えるようにしておくべきです、できない場合、金銭面で収集がつかなくなる状況になるかもしれません。
すぐ支払える現金が不足している場合は、誰かと組むことを検討しましよう。後で、売却あるいは賃貸からの利益を分け合うこともできます。

3. 修繕にかかる費用について学ぶ

放置物件を購入する場合、ほぼ確実に修繕が必要になります。物件価格よりも高くなる場合があるので、修繕費の見積りも資金計画に組み込むことが必須です。以下に典型的な一般家屋の修繕費を記載します。作業はすべて条件によって違い、単に一般的なガイドラインに過ぎないことを認識しておいてください。
新規のコンクリート:10,000ドル以上 空き家にはひび割れた私道や歩道がつきものです。コンクリートを打つ作業はとても費用がかかり、きちんとコンクリートを敷き詰めるには30,000ドルもかかるという試算もあります。
屋根の修繕 : 5,000-12,000ドル 空き家には古く壊れかけた屋根がつきものです。内部の痛みを防ぎ、倒壊を防ぐには必要な作業です。
新しくパイプを配管:100-3,000ドル 配管作業の見積は難しいです。少し痛んだパイプの入れ替えは大したコストになりませんが、主要な水道管の敷設には数千ドルは必要です。
電気配線 : 1,000-2,000ドル 空き家には電気配線の問題がありがちで、火災を防ぐために再配線が必要です。
塗装 : 数百 – 2,000ドル 家屋の大きさによりますが、新しく塗装する作業には数千ドルかかる場合もあります。
フローロングの貼り替え:1,000 – 5,000ドル この費用は表面処理を行うだけなのか、全面的に貼り替えるのかによって大きく違ってきます。

4  サポートしてくれる人達を集める

一人で空き家を購入し修繕することもできますが、援助してくれる、幾人かの鍵となるポイントに長けた人達がいれば、もっと簡単にことは進みます。購入の手続きを始める前にその人達を見つけておき、購入までにすべてのことを準備しておきましょう。
弁護士 購入に際して法的な話し合いがあるかもしれません、不動産関連の法律の知識を持ち、あなたにアドバイスしてくれる弁護士が必要になるでしょう。
便利屋さん 前述のように、家の修繕には多額の費用がかかります。友人や家族に修繕作業に詳しい人がいれば、専門業者に頼まず、その人にできるだけ修繕をお願いして資金を節約できるでしょう。
会計士 購入や修繕へはかなりの金額投資となります。資金繰りを管理し、税関連のアドバイスをしてくれる会計士がいれば助かります。

5.早急に手放す計画

売ることが目的なら、購入後はすぐに引っ越して利益を大きくしましょう。すぐに手放さず長く保有していると、税金やその他の維持費がかさみます。そのうち、たとえ家が売れても、追加の費用のため利益が出なくなってしまいます。買ったら、必要な修繕を施し、売りに出しましょう。

方法2 放置物件を探し出す



1.放置されているような家を調査する

時として放置物件を探すのは近所をドライブする程度に容易な場合もあります。荒れ果て、草が生い茂り、手紙が郵便受けから溢れ出し、人の居る様子の無い家に、もし出くわしたなら、放置されている可能性が高いでしょう。そんな家を見つけた場合、実際に放置され人が住んでいないか確認のために幾つかの手順を踏む必要があります。

2.郡の事務所へ行く

通常、郡の事務所には不動産の所有者の記録があります。そこへいけば放置されている家を確認できるでしょう。まず放置された不動産のリストがあるか尋ねましょう。公的な記録としてあるはずなので、これについてわかる人間に尋ねればよいだけです。
特に空き家についての情報が無い場合が、あるかもしれません、でも郡のオフィスには税金滞納者の記録があります。この記録が放置された不動産の情報を与えてくれでしょう、税金を長期に滞納している場合さらに詳しく調査できます。

3.不動産オークションを調べる

所有者が不動産税を支払わない場合、郡役所は時に家屋を売却することもあります。郡のウェブサイトを調べて、郡事務所にオークションが開かれるか確認しましょう。この方法なら、自分の足で見つけ出すという手間がはぶけます。

4.不動産サイトや不動産屋を調べる

所有者は差し押さえや資金繰りの問題のために、放置に至る以前に早急に売ろうとします。こういった物件は不動産サイトに“即売”などの文言とともに掲載されることもあり、非常に安価になる場合が多いです。不動産サイトで差し押さえ状態の物件の情報を調べましょう。
直接不動産業者に相談も出来ます。空き家を取り扱っていない業者でも、通常地元の物件については関心を持っています。つまり、調査対象になるような物件を知ってる可能性が高いでしょう。

5.銀行に差し押さえ対象物件のリストがないか確認する

家を差し押さえられた所有者は時として急に家を放棄する場合があります。差し押さえに至るプロセスには時間がかかります、銀行がその物件抵当回収の為取得しようとしている間、法的に曖昧な状態になる場合があります。銀行に既に抵当回収で取得した、あるいはこれから行う物件が無いか確認しましょう。これにより、既にあるいは今後不動産市場に通常より安い価格で出回る物件を見つける助けになります。

6.地域改善のグループへコンタクトする

放置された空き家は近隣の資産価値へ悪影響を与え、かつ、犯罪の温床につながるので、状況を憂慮した住民達がこのような状況を防ごうとしています。時には組織を立ち上げ、地域の価値を保つ為に、空き家の売買をこともあります。人口が減少し、空き家が問題になっている地域に住んでいるのなら、空き家の状況を監視しているグループがいます。そのような地域のグループがないかインターネットで調べてコンタクトしてみましょう。

方法3 物件が実際に放置され空き家状態か確認する



1.地域の不動産関連法規を勉強する

市町郡など地域によって異なる不動産の所有権を規定する法規が存在します。調査を行い、どのような法規があるか調べましょう。法的に空き家と認められるか確認する助けになります。
各州には州の総務長官の下に、公的な不動産関連委員会が設置されています。この組織のウェブサイトで不動産関連の法規を確認できます。
郡の事務居で、知りたい特定の地域の不動産関連法規の情報を得られるでしょう。
不動産屋に確認するのも手の一つです、かれは地域の法律に精通しているからです。

2.近所の人達に尋ねる

放置されているような家を発見した場合、まず近隣の住人達に質問すべきです。特に、所有者を知っているか、誰か住んでいないか、いつ居住者がいなくなったか、いなくなってどのくらい経つか、また帰ってくる可能性はあるかなどを聞くべきです。近所の人達に居住していた人がしばらく見かけないことを確認してから、本当に放置されているのかもっと公的な方法での確認に移れるでしょう。

3.物件の所有権の状況を確認する

近所の人達との会話後、誰が公的にその物件の所有者か確認しなければいけません。続いて、現状の所有権の法的な状態を調べ、次にどのような行動をとるか計画を立てましょう。
不動産所有者の情報をオンラインで調べられる地域もあります。qPublic.comやPropertyownerのようなサイトを使えば、家にいながらにして所有者の情報を調べられます。
郡の事務所を訪問してみて、物件の所有者探しの助けとなるのは誰か質問してみましょう。通常は、不動産関連の税金の徴収の点から、税務署がその対象になります。この調査により、直近に家屋を所有していた人を特定できます。

4. 直近の所有者の追跡

たとえ、家屋が放置されていても、だれかが法的にはそれを所有しています。郡のオフィスでできるだけ多くの情報を入手して、所有者にコンタクトしましょう。うまくいけば、物件を売る気があるのか尋ねられます。そして、物件購入の交渉を始められます。

5. 所有者が見つけられない場合は銀行に確認

所有者の行方がわからず見つけられない場合、その物件に抵当権を持っている銀行にコンタクトしましょう。おそらく、差し押さえ状態になっているのがわかるでしょう。この場合、銀行は担保の回収を行っている状況です。回収完了後、物件を購入できないか銀行に尋ねることができます。

6. 自治体が物件を接収していないか調べる

大抵の空き家はすでに差し押さえになっているか、その手続きを行っている状況です。よって、まずコンタクトする必要があるのは銀行です。しかし、自治体がすでに物件を接収してしまっている可能性もあります。この場合、税金徴収のために売りに出される場合があります。このような状況だとわかった場合は、郡の事務所へ戻り、物件が売りに出されていないか調べましょう。

方法4 物件の購入



1.家屋の状況を調査する

放置され、差し押さえ状態なら、購入後に必要な修繕を調べるよい機会です。技術者に物件を調べてもらい、配線、配管、家の基礎などの状況を確認してもらいましょう。修繕が必要な場合は、費用について見積りましょう。購入する前にいくら負担するのか知っておきましょう。このプロセスを怠ると、良い投資と思っていたはずが、多大な負債となる恐れがあります。